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7月，北京市土地整理儲備中心二樓大廳，來自不同的開發企業員工在一二樓大廳咨詢即將入市的11宗土地的規劃、容積率、競拍規則等標書裡的具體細節。
這些企業多是全國排行榜前20的，至於100名以後的那些，已經很久沒有來到北京市土地整理儲備中心二樓大廳參與舉牌買地瞭。
王潤土（化名）供職於一傢全國排名100左右的房企，是北京市國資委下屬上市房企，年銷售額100多億元，在北京的銷售額能排進前20名，北京城大大小小的工地上中總能見到這傢企業的標志。
王潤土是這傢企業的拿地負責人之一，他主要為企業拓展北京房山地區的土地資源，4年前，他在北京市國土資源局二樓為公司拍下瞭一幅房山竇店的土地。
“當年很多人經常去二樓，圍觀、盡調、算賬、出風頭的都有，萬柳地塊出讓時，我還買瞭標書跑去圍觀，現在不敢打醬油瞭，好的地塊定金在10億元左右，差的地塊5億元左右，打一次醬油，損失好多利息。”王潤土說。
“現在像我們這種小公司，玩不起，虧不起，也不敢去折騰，你就當我們這傢公司在土地市場上死掉瞭吧。”王潤土語氣頗為無奈。
“我們還有湯喝嗎”
在王潤土看來，北京土地市場正以自持、拿地資金等限制條件，關閉瞭超省錢中小房企進入招拍掛市場的大門。
王潤土介紹，2010年到2013年，購買房山地區一塊土地，隻需要花5億元左右，總投資10億元，好的地塊，總投資不超過20億元，利潤尚可，“但現在出讓的房山周口店鎮土地，起拍價都是11.5億元，地塊位置比我們之前購買的都偏。”
據他介紹，這塊土地起拍價是每平方米1.2萬元，按照土地溢價率49%估算，成交價至少在每平方米1.78萬元。如果3年前拿到這塊地，將產品、服務、營銷、裝修等極致化，地價每平方米1.8萬元，房價可以定在2.5萬-2.7萬元/平方米，尚有利潤，但現在規定該土地的商品住房銷售均價不超過22434元/平方米，最高銷售單價不得超過23556元/平方米。“稅費是不變的，總建安成本每平方米隻算4500元，沒有利潤瞭，最關鍵的是，還需要現場競報企業自持商品住房面積，北京目前出讓的地塊中，自持比例沒有低於70%的地塊，你說，我們還有湯喝嗎？”王潤土反問。
第一太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤稱，像北京這類一線城市的土地市場，現在拼的是資金量，這意味著，大部分開發商們隻能通過杠桿買地。
對此王潤土回應，“2016年6月前，這種情況可能存在，但現在基本上沒有加杠桿買地的企業瞭，國土資源局從技術上就杜絕你加杠桿的可能性。”
王潤土的朋友，供職於一傢年銷售額100億元的民營開發商，自有資金實力有限，但操盤、產品、服務、運營等表現優秀，很多金融公司願意和這傢企業合作，其中一傢金融公司和這傢開發商通過股東借款債券轉讓方式合作買地。合作方式為，該開發商總部將某項債務賣給金融公司，開發商再將這筆款項轉到分公司用於買地，當分公司在土地市場交易時，卻被國土資源局利用央行大數據排查出來該筆拿地資金使用瞭杠桿。
北京市國土資源局相關人士向記者證實：“目前拿地企業需要持銀行開具的存款證明，證明資金來源；從技術層面，是可以利用央行大數據穿透企業拿地資金來源的。”
抱著炸藥包
面對資金受限、供地結構改變等問題，王潤土說他們考慮過聯合拿地，“但大開發商不願意和我們這些中小開發商玩兒，他們的操盤能力、品牌是有溢價的，為何利潤分成一樣呢？”
一位排名前15的開發企業人士認為，根本問題不是開發商計較得失，而是市場行情決定瞭明哲保身的做事風格。
“聯合買地的地塊價格都超過50億元，我感覺每天都像是背著炸藥包往前跑，我們在選擇聯合買地合作對象時，確實會對合作方開發運營、品牌、資金實力全面考量，都是自有資金，一個環節做不好，我們就可能被自己的炸藥包炸死瞭，目前拿得土地，誰敢說自己穩賺、利潤高？”這位開發商說，現在在北京招拍掛市場買地，就像玩牌，不參與就徹底出局，參與可能會贏也可能會輸。“我一手好牌，和一手普通牌的人聯合，贏得可能性較小，一手好牌的人和另外一手好牌的人聯合，贏的幾率就大，要控制風險就不得不謹慎選擇合作對象。”
此類情況不是個案，而是行業普遍規律，就如北京市國土資源局數據顯示的那樣，上半年，中海、保利等房企聯合體都是實力相差不大的品牌房企。
鏈傢研究院院長楊現領認為，大的開發商越來越強，小的開發商越來越弱，這種趨勢非常明顯，大的開發商市場占有率越高，資金回籠越快，在不允許杠桿買地的情況下，這些大企業的資金池越來越龐大，小企業的市場占有率越來越小，資金回籠越來越少，大開發商活躍在土地市場上是常態。
鏈傢研究院數據顯示：前5個月，TOP20房企的全國市場占有率由29%提高到40%，排名前20的開發商幾乎占領瞭半壁江山，其中碧桂園、萬科、恒大利市場占有率超過5%。
可以復活嗎？
“不斷地死去，想復活，再死去，再想復活。”王潤土說，這是很多中小房企的心態。
他直言中小房企面臨一個不得不接受的現實：到周邊發展，“還不能是三河市、燕郊、雄安新區這些熱門地區，這些和我們這類小企業沒有關系，隻能去河北張傢口等地區。”
中國指數研究院數據顯示：環北京地區市場開始趨向飽和，土地市場已被知名房企占領，比如華夏幸福在環京土地儲備位居第一位，從2015年的603公頃增加到2016年的1005公頃，恒大2016年環京土地儲備從2015年的144公頃增加至436公頃，環北京地區的地價也是翻倍暴漲。
“像我們這種屬於北京市國資委的企業，政府肯定會更信任，在北京市舊改、土地一級開發項目上，有一定優勢，企業肯定死不瞭。” 王潤土說。
王潤土所在的企業，獲取土地的方式，除參與土地招拍掛市場，還擁有在北京進行一級開發等優勢。但是對許多年銷售額100億元的民營企業來說，基本上是需要離開北京市場。
一星期後，北京市東城區永外大街的地塊將要出讓，起始價38億元，保證金11億元，記者瞭解到，截至目前，意向購買者都是排名前30名的房企。
(來源：經濟觀察報)
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